Planvask

“Planvask” innebærer en gjennomgang av eldre vedtatte reguleringsplaner for å gjøre en vurdering av om planene er i overenstemmelse med kommunens behov, og om de er i overenstemmelse med andre planer og regionale og nasjonale føringer.

Fylkeskommunens rolle

Veilede og bistå kommunene og andre aktører i deres planarbeid, nedfelt i plan- og bygningslovens § 3-2. Veiledning og kompetanseheving av kommunene i deres arbeid med planvask vil være en naturlig del av denne rollen.

Erfaringssamling

Fylkeskommunen har i samarbeid med Trondheim kommune gjennomført en erfaringssamling for interesserte kommuner i Trøndelag der vi la vekt på erfaringsdeling mellom kommuner og å få frem hva slags veiledning og kompetanseheving det er behov for. Resultatene fra samlingen legger grunnlag for videre arbeid, og sekretariatet i plannettverket vil være sentralt i oppfølgingen. (Link til plannettverket her?)

Hvis du ønsker å få tilsendt presentasjoner fra samlingen, kan du ta kontakt med Oddveig Hovdenak,

Forventninger om planvask eller planrydding

Mange kommuner har eldre arealdeler og reguleringsplaner. Arealbruken i slike eldre planer kan på mange områder være utdatert. Det kan skyldes at arealbehovene i kommunen har endret seg fra planen ble vedtatt. I tillegg kan eldre planer bli utdaterte som følge av endrete rammebetingelser for planleggingen.

Planvask gjøres både i kommuneplanens arealdel og i gjeldende reguleringsplaner.

Kommuneplanens arealdel ryddes ved at avsatte områder til fremtidig bebyggelse vurderes på nytt. Det kan være formål som bolig, fritidsboliger og næring. Dette bør ideelt sett skje ved hver rullering av arealdelen. Ved rulleringen bør kommunen ta stilling til alle utbyggingsområder som ennå ikke er realisert, og vurdere disse på nytt.

Kommunen har når som helst anledning til å sette i gang prosess for å rullere eller oppheve tidligere vedtatte reguleringsplaner. Det kan likevel være et godt tidspunkt å ta en gjennomgang av eldre reguleringsplaner samtidig som kommunen jobber med å rullere kommuneplanens arealdel.

For å unngå tvil om arealbruken i kommuneplanens arealdel er den samme som i eldre reguleringsplan, skal kommuneplanen angi hvilke eksisterende reguleringsplaner som fortsatt gjelder.

Arealregnskap som kunnskapsgrunnlag

Kommunen bør ha et godt kunnskapsgrunnlag for planvasken. For de områdene som vurderes bør kommunen innhente oppdaterte kartlegginger om naturverdier og naturtilstand, og hvilke naturgoder disse områdene utgjør.

Arealregnskap kan være et godt verktøy for å få en mer kunnskapsbasert arealforvaltning i kommunen. Et arealregnskap kan gjøres både forholdsvis enkelt, eller mer omfattende. Arealregnskapet bør i alle fall inneholde en oversikt over de viktigste og mest aktuelle arealbrukstypene i kommunen. Hva som er aktuelt å vurdere vil variere fra kommune til kommune.

Arealregnskapet vil synliggjøre både hvilke fremtidige arealbehov kommunen har for utbyggingsformål, og samtidig synliggjøre hvilke andre verdier slik utbygging kommer i konflikt med.

Basert på oppdatert kunnskap om både arealbehov og naturverdier kan kommunen gjøre en ny vurdering av hva som skal være framtidig arealbruk.

I desember 2025 lanserte Trøndelag fylkeskommune en ny versjon av arealregnskapet, nå med naturdata. Dette er en kommunevis inndeling som sammenstiller arealinformasjon om blant annet plan, fortettingspotensial, natur og karbonlagring. Fylkeskommunen vil kunne være behjelpelig med veiledning/kursing i bruken av dette arealregnskapet.

Arealregnskap med naturdata

Det rettslige grunnlaget for planvask

Kommunen står fritt til å endre eller oppheve gamle reguleringsplaner uten å bli erstatningspliktige.

Så lenge det ikke er gitt tillatelse til å bygge/igangsette arealbruken i planen står kommunen fritt til å ta opp arealbruken til ny vurdering. Dersom kommunen har gitt tillatelse til å igangsette tiltak etter planen, er heller ikke en slik tillatelse evig. Dette følger av plan og bygningsloven § 21-9 som slår fast at: Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år.

Dersom reguleringsplanen er eldre enn 10 år har ikke grunneier nødvendigvis noen rett til å realisere arealformålet i planen med nye tiltak. Dette følger av plan- og bygningsloven § 12-4. Tiltakshaver er ansvarlig for å skaffe nødvendige opplysninger og dokumentasjon for kommunens vurdering.

Men kommunen har likevel mulighet til å endre gjeldende planer som er yngre enn 10 år.

Dersom kommunen finner at det er behov for å oppdatere planer, kan kommunen ifølge plan - og bygningsloven §13-1 legge ned et midlertidig forbud i planområdet mot endring av eiendom eller byggetiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet.